경남 양산서 3000원 경매 농지 등장, 지분경매의 함정과 투자 시 유의사항

경남 양산서 3000원 경매 농지 등장, 지분경매의 함정과 투자 시 유의사항

최근 경남 양산에서 역대 최저가 법원 경매 물건이 등장해 부동산 경매 투자자들의 관심이 집중되고 있습니다. 불과 3000원에 경매에 나온 이 농지는 법원 경매 통계가 집계된 이래 가장 낮은 매각가로 기록되며 업계 이슈가 되고 있습니다. 하지만 이러한 초저가 물건은 단순히 '싼 가격'만 보고 접근하기엔 많은 복잡성을 안고 있습니다. 이번 사례를 통해 지분경매의 함정과 투자 시 고려해야 할 사항을 깊이 있게 살펴보겠습니다.

 

1. 3000원 농지 경매 등장… 경남 양산시 농지의 사연

경남 양산시 상북면 내석리에 위치한 한 농지가 법원 경매에 출품되었습니다. 이 농지의 전체 면적은 약 40㎡(약 12평)이지만, 경매로 나온 것은 이 중 일부 지분인 약 4/19 지분으로 면적 환산 시 약 8.4㎡(약 2.5평) 정도입니다. 이 경매 물건의 최초 감정가는 16만8400원이었으나, 12번의 유찰을 거듭한 끝에 최저 매각가는 무려 3000원까지 떨어졌습니다.

법원 경매 통계가 집계되기 시작한 2001년 이래 역대 최저 금액으로 기록되며 투자자들의 이목을 끌었으나, 아직 낙찰자는 없는 상태입니다. 일반적인 부동산 경매와 달리 이 물건은 '지분경매'라는 특수한 경매 유형에 속합니다.

2. 입찰 보증금 900원… 사실상 커피 한 잔 값

보통 법원 경매에서 입찰 보증금은 최저 매각가의 10% 수준으로 산정됩니다. 이번 경매의 경우라면 원래 보증금이 300원이 되어야 하나, 보증금이 900원으로 책정되었습니다. 이는 앞선 12번째 경매에서 한 응찰자가 2만원에 낙찰받았으나 대금 납부를 하지 않아 보증금이 할증 조정되었기 때문입니다.

다음 경매는 내달 9일 예정되어 있으며, 이번에도 유찰될 경우 최저 매각가는 2000원으로 하락하고 보증금도 600원으로 줄어듭니다. 단돈 몇 천 원으로 땅을 살 수 있다는 점에서 언뜻 보기에는 굉장히 저렴해 보이지만, 이 물건이 수차례 유찰된 이유가 결코 단순하지 않다는 점에 주목해야 합니다.

 

3. 과거에도 비슷한 초저가 사례가 있었다

이와 유사한 초저가 경매 사례는 2022년에도 있었습니다. 전남 완도군 금당면 가학리의 1.8㎡ 도로 지분이 경매로 나왔는데, 이 역시 지분경매 물건이었습니다. 최초 감정가는 1만4525원이었고, 네 차례 유찰 후 최저가 5000원까지 떨어졌습니다. 이후 2만1000원에 낙찰되었으나, 이 역시 소유권 전체가 아닌 지분만을 낙찰받는 형태였습니다.

이처럼 초저가 경매는 간혹 발생하지만, 대부분 지분경매이거나 활용도, 권리관계에서 복잡성을 안고 있어 일반 투자자들이 쉽게 접근하기 어렵습니다.

 

4. 지분경매란 무엇인가?

지분경매란 말 그대로 부동산의 전체 소유권이 아닌 '일부 지분'만을 경매로 낙찰받는 형태입니다. 부동산은 통상적으로 단독소유, 공동소유, 지분소유 형태로 나뉘는데, 이 중 지분경매는 공동소유 또는 지분소유에서 다른 소유자의 동의 없이 일부 지분이 강제집행되는 경우에 발생합니다.

지분경매의 가장 큰 특징은 '소유권을 낙찰받아도 단독 사용이 사실상 불가능하다'는 점입니다. 전체 토지의 활용 및 처분을 위해서는 다른 지분 소유자의 협의가 반드시 필요하며, 협의가 되지 않을 경우 복잡한 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

 

 

 

 

5. 이번 양산 농지가 경매에서 유찰되는 이유

이번 경매에서 12번이나 유찰된 핵심 이유는 다음과 같습니다:

5.1. 소유권 지분이 적다

전체 40㎡ 중 겨우 8.4㎡에 해당하는 소규모 지분입니다. 단독으로 활용하거나 개발하기에는 턱없이 부족한 면적입니다.

5.2. 공유자가 많다

총 소유자가 5명이며, 이 중 일부만 경매로 매각됩니다. 나머지 공유자의 동의 없이 활용이 어렵습니다.

5.3. 분묘기지권 존재 가능성

해당 농지 내부에는 분묘가 있을 가능성이 제기되고 있으며, 실제로 땅 위에 묘가 설치되어 있는 것으로 추정됩니다. 이 경우 분묘기지권이 성립되어 토지를 마음대로 처분하거나 사용할 수 없습니다.

5.4. 농지취득자격증명 필요

농지를 매입하기 위해서는 농지취득자격증명(농취증)이 필요한데, 농업에 종사하지 않는 일반인이 발급받기 어렵습니다.

 

6. 분묘기지권이란 무엇인가?

분묘기지권은 타인의 토지에 묘지가 설치되어 있는 경우, 묘지 소유자가 토지 소유자의 허락 없이도 일정 기간 동안 묘지를 유지할 수 있는 권리를 말합니다. 보통 20년 이상 유지된 묘지는 분묘기지권이 자연스럽게 성립될 수 있으며, 토지 소유권보다 분묘기지권이 우선하는 경우가 많습니다.

이번 양산 농지 역시 이러한 분묘기지권 문제 때문에 활용에 제한이 따를 수 있습니다. 분묘가 있다면 이장이나 이전 작업 없이 개발이나 처분이 불가능합니다.

7. 공유물분할소송의 현실적 한계

이론적으로 지분을 낙찰받은 후 공유물분할소송을 통해 전체 토지를 경매에 부쳐 지분 비율대로 대금을 나누는 방식이 있지만, 현실적으로 소액 토지에서는 그 실익이 적습니다.

• 전체 땅값이 적어 소송비용이 오히려 부담
• 다른 공유자가 소송에 협조하지 않을 가능성
• 소송기간이 길어지는 경우가 많음
• 분묘가 있다면 강제 경매도 쉽지 않음

8. 초저가 경매물건 접근 시 반드시 고려해야 할 사항

8.1. 현장 실사

실제 현장 방문을 통해 토지 상태, 분묘 유무, 도로 접근성 등을 파악해야 합니다.

8.2. 법률 자문

지분경매, 분묘기지권 등 복잡한 권리관계가 얽혀 있으므로 변호사 등 전문가의 법률 검토가 필수적입니다.

8.3. 공유자 협의 가능성

나머지 공유자들과 협의할 수 있는지 사전 조사해야 합니다. 공유자 협조 없이 단독 활용은 어렵습니다.

8.4. 농취증 발급 가능성

농지를 매입하기 위해 필요한 농취증 발급 가능성도 반드시 확인해야 합니다.

8.5. 장기적인 활용 계획 수립

투자 목적이 무엇인지 명확히 하고, 장기적인 활용 가능성을 현실적으로 점검해야 합니다.

9. 전문가들의 분석과 조언

지지옥션 이주현 선임연구원은 "이 물건은 지분경매 특성상 소유주가 여러 명인데다 분묘기지권이 있어 단독 재산권 행사가 불가능하다"고 설명했습니다.
EH경매연구소 강은현 소장 역시 "공유물분할소송을 통해 전체 40㎡의 땅을 경매로 넘긴 뒤 낙찰대금을 지분 비율로 나누는 방법도 있지만, 최저가가 워낙 낮아 현실적으로 어렵다"고 지적했습니다.

이처럼 초저가 경매물건이라 하더라도 단순히 '싸다'는 이유로 접근하면 낭패를 볼 수 있음을 경고하고 있습니다.

 

10. 저가 경매에 접근하는 올바른 자세

많은 초보 투자자들이 '몇 천 원에 땅을 산다'는 점에 혹해 입찰에 참여하지만, 이러한 물건일수록 철저한 준비와 분석이 필요합니다. 저가 경매는 수익성이 높은 대신, 위험도 상당히 큽니다.

• 복잡한 권리관계
• 제한된 활용성
• 법적 분쟁 가능성
• 장기 소송 리스크
• 타 공유자와의 협상 문제

모든 요소를 감안하지 않으면 투자 실패 확률이 매우 높습니다.

11. 결론: 싸다고 다 좋은 경매는 아니다

이번 경남 양산 농지 경매 사례는 저가 경매의 매력과 위험성을 동시에 보여준 대표적인 사례입니다. 3000원이라는 최저가는 분명 이례적이고 흥미로운 수치이지만, 그 이면에는 지분경매의 복잡한 구조와 활용의 어려움이 자리하고 있습니다.

이처럼 부동산 경매에서는 가격만 볼 것이 아니라 전체적인 권리관계와 활용성을 냉정히 분석해야 하며, 특히 지분경매에 참여할 경우 공유자 협의 가능성, 분묘기지권, 농취증, 소송 리스크까지 종합적으로 검토해야 안전한 투자가 가능합니다.